Đang tải công cụ…
Một giao dịch nhà đất phát sinh bốn khoản cùng lúc: thuế thu nhập cá nhân của bên bán, lệ phí trước bạ của bên mua, phí công chứng theo bậc giá trị và phí thẩm định hồ sơ. Công cụ tách rõ từng khoản và cho bạn chọn bên nào chịu.
Bốn khoản của một giao dịch
| Khoản mục | Mức | Người nộp theo quy định |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Bên mua |
| Phí thẩm định hồ sơ | 0,15% giá trị | Bên mua |
| Phí công chứng | Theo bậc giá trị hợp đồng | Thỏa thuận, thường chia đôi |
Ví dụ giao dịch 3 tỷ đồng
| Khoản mục | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Thuế TNCN | 3 tỷ × 2% | 60.000.000 |
| Lệ phí trước bạ | 3 tỷ × 0,5% | 15.000.000 |
| Phí thẩm định hồ sơ | 3 tỷ × 0,15% | 4.500.000 |
| Phí công chứng | 1.000.000 + 0,06% phần vượt 1 tỷ | 2.200.000 |
| Tổng | — | 81.700.000 |
Theo quy định, bên bán chịu 60 triệu và bên mua chịu 21,7 triệu đồng. Nếu thỏa thuận bên mua chịu toàn bộ thì bên bán nhận đủ 3 tỷ còn bên mua chi 3,0817 tỷ đồng.
Phí công chứng tính theo bậc
Phí công chứng không phải một tỷ lệ phẳng mà chia bậc theo giá trị hợp đồng: mỗi bậc gồm một phần cố định cộng tỷ lệ trên phần vượt cận dưới của bậc.
| Giá trị hợp đồng | Cách tính phí |
|---|---|
| Đến 50 triệu | Mức phẳng 50.000 đồng |
| Trên 50 đến 100 triệu | Mức phẳng 100.000 đồng |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ | 0,1% giá trị hợp đồng |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ | 1.000.000 + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ | 2.200.000 + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ | 3.200.000 + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
Trường hợp bên bán được miễn thuế
- Nhà ở, đất ở duy nhất: sở hữu từ 183 ngày trở lên và là bất động sản duy nhất tại Việt Nam.
- Chuyển nhượng giữa người thân trực hệ: vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột.
- Được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng lệ phí trước bạ và các loại phí khác vẫn phát sinh, trừ khi cũng thuộc diện miễn riêng.
Ghi giá thấp là trốn thuế
Ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế là hành vi trốn thuế. Cơ quan thuế đối chiếu với bảng giá đất và dữ liệu giao dịch cùng khu vực, có quyền ấn định lại giá tính thuế.
Ngoài rủi ro bị truy thu kèm tiền chậm nộp và tiền phạt, hợp đồng ghi giá thấp còn khiến bên mua thiệt hại nếu phát sinh tranh chấp, vì giá trị được pháp luật công nhận chỉ là con số ghi trên hợp đồng.
Công cụ liên quan
- Tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2% trên giá chuyển nhượng — tính riêng phần thuế TNCN 2% của bên bán.
- Tính lệ phí trước bạ nhà đất khi sang tên — tính riêng lệ phí trước bạ 0,5% của bên mua.
- Tính thuế thừa kế nhà đất và lệ phí trước bạ — trường hợp chuyển giao qua thừa kế, tặng cho.
- Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm — khoản nộp hằng năm sau khi đã sở hữu.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà 3 tỷ mất tổng bao nhiêu thuế phí?
Khoảng 81,7 triệu đồng, gồm thuế thu nhập cá nhân 60 triệu, lệ phí trước bạ 15 triệu, phí thẩm định hồ sơ 4,5 triệu và phí công chứng 2,2 triệu. Theo quy định thì bên bán chịu 60 triệu, bên mua chịu phần còn lại.
Ai chịu thuế phí khi mua bán nhà đất?
Theo quy định, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định, phí công chứng thường chia đôi. Hai bên có thể thỏa thuận khác trong hợp đồng nhưng nghĩa vụ kê khai vẫn thuộc đúng người.
Phí công chứng nhà đất tính thế nào?
Theo bậc giá trị hợp đồng, mỗi bậc gồm một phần cố định cộng tỷ lệ trên phần vượt cận dưới của bậc. Hợp đồng 3 tỷ đồng chịu 1 triệu cộng 0,06% của 2 tỷ vượt, tổng 2,2 triệu đồng.
Bán nhà duy nhất có mất thuế không?
Được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đó là bất động sản duy nhất của bạn tại Việt Nam và đã sở hữu từ 183 ngày trở lên. Tuy nhiên lệ phí trước bạ của bên mua, phí công chứng và phí thẩm định vẫn phát sinh bình thường.
Ghi giá hợp đồng thấp để giảm thuế có được không?
Không. Đây là hành vi trốn thuế, cơ quan thuế đối chiếu với bảng giá đất và dữ liệu giao dịch cùng khu vực rồi ấn định lại giá tính thuế. Bên mua còn chịu rủi ro riêng vì giá trị được pháp luật công nhận chỉ là con số trên hợp đồng.
Thuế phí nộp khi nào trong quy trình sang tên?
Sau khi công chứng hợp đồng và nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế ra thông báo nộp thuế và lệ phí. Thủ tục sang tên chỉ hoàn tất khi bạn đã nộp đủ và xuất trình chứng từ.
Căn cứ pháp lý
Số liệu trong công cụ này lấy từ các văn bản sau. Bạn tra bản gốc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật, Thư viện pháp luật hoặc cổng thông tin của cơ quan thuế.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 — thuế 2% với chuyển nhượng bất động sản và trường hợp miễn.
- Nghị định số 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ — mức 0,5% với nhà đất.
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính — biểu phí công chứng theo bậc giá trị hợp đồng.
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các nghị định hướng dẫn — thuế suất theo hạn mức.
- Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất — tỷ lệ theo từng trường hợp đang chờ xác minh.
Cập nhật: 07/09/2026. Mọi thay đổi tham số đều được ghi lại tại nhật ký cập nhật luật thuế.