Đang tải công cụ…
Đây là khoản nộp hằng năm cho phần đất ở đang sử dụng, khác với các khoản nộp một lần khi mua bán hay sang tên. Thuế suất lũy tiến theo hạn mức: phần trong hạn mức chịu mức thấp nhất, phần vượt chịu mức cao hơn.
Ba bậc thuế suất theo hạn mức
| Phần diện tích | Thuế suất |
|---|---|
| Trong hạn mức | 0,03% |
| Vượt hạn mức, không quá 3 lần hạn mức | 0,07% |
| Vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15% |
Hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khác nhau giữa nội thành và ngoại thành, giữa các tỉnh.
Công thức tính
- Chia diện tích thành ba phần theo hạn mức.
- Nhân từng phần với giá đất một mét vuông theo bảng giá đất để ra giá trị từng phần.
- Nhân giá trị từng phần với thuế suất của bậc tương ứng.
- Cộng ba phần lại ra số thuế phải nộp cả năm.
Ví dụ tính thuế
Thửa đất 150 m², hạn mức 100 m², giá đất 30 triệu đồng mỗi mét vuông:
| Bậc | Diện tích | Giá trị đất | Thuế suất | Thuế |
|---|---|---|---|---|
| Trong hạn mức | 100 m² | 3.000.000.000 | 0,03% | 900.000 |
| Vượt đến 3 lần | 50 m² | 1.500.000.000 | 0,07% | 1.050.000 |
| Vượt trên 3 lần | 0 m² | 0 | 0,15% | 0 |
| Tổng cả năm | 150 m² | 4.500.000.000 | — | 1.950.000 |
Mức thuế rất thấp so với giá trị đất, chỉ khoảng 0,043% giá trị mỗi năm. Đây là điểm khác biệt so với nhiều nước có thuế tài sản cao.
Giá đất tính thuế ổn định 5 năm
Giá đất dùng để tính thuế lấy theo bảng giá đất của địa phương và giữ ổn định trong 5 năm, không điều chỉnh theo biến động giá thị trường. Vì vậy số thuế của bạn thường không đổi trong suốt chu kỳ đó.
Khi bảng giá đất mới được ban hành thì số thuế thay đổi theo, thường tăng vì giá đất trong bảng có xu hướng tiệm cận giá thị trường qua từng chu kỳ.
Trường hợp đặc biệt
- Số thuế dưới 50.000 đồng một năm: được miễn nộp.
- Nhà chung cư: tính theo hệ số phân bổ diện tích đất chung, không lấy thẳng diện tích căn hộ. Công cụ hiện chưa xử lý trường hợp này.
- Đất sử dụng không đúng mục đích: áp thuế suất cao hơn theo quy định.
- Nhiều thửa đất ở nhiều nơi: người nộp thuế tự chọn nơi áp hạn mức, các thửa còn lại tính theo bậc vượt hạn mức.
Kê khai và nộp
Kê khai một lần khi bắt đầu sử dụng đất hoặc khi có thay đổi, sau đó nộp tiền hằng năm theo thông báo của cơ quan thuế. Không phải kê khai lại mỗi năm nếu không có thay đổi.
So với thuế tài sản ở các nước
Mức thuế 0,03% với phần trong hạn mức là rất thấp nếu đặt cạnh thuế tài sản ở nhiều nước, nơi mức phổ biến là từ 0,5% tới trên 1% giá trị mỗi năm.
Cộng thêm việc giá tính thuế lấy theo bảng giá đất và giữ ổn định 5 năm, gánh nặng thuế hằng năm với người sở hữu nhà đất tại Việt Nam hiện nhỏ. Đây là lý do khoản này ít được chú ý dù ai sở hữu đất ở cũng thuộc diện phải nộp.
Miễn, giảm thuế
- Đất của hộ nghèo, đất tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn thuộc diện được miễn hoặc giảm theo quy định.
- Đất ở trong hạn mức của người có công với cách mạng và một số đối tượng chính sách được xét miễn, giảm.
- Số thuế phải nộp dưới 50.000 đồng một năm được miễn nộp.
- Muốn được miễn giảm phải làm hồ sơ đề nghị, không tự động áp dụng.
Kê khai một lần, nộp hằng năm
Bạn kê khai một lần khi bắt đầu sử dụng đất hoặc khi có thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng, người sử dụng. Các năm sau chỉ nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế, không phải kê khai lại.
Khi mua nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chuyển sang chủ mới kể từ thời điểm đăng ký sang tên. Nên kiểm tra người bán đã nộp đủ cho các năm trước hay chưa trước khi hoàn tất giao dịch.
Công cụ liên quan
- Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng — khoản nộp một lần khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tính lệ phí trước bạ nhà đất khi sang tên — khoản nộp một lần khi sang tên.
- Tính thuế và phí khi mua bán nhà đất — tổng thuế phí khi bán chính thửa đất đó.
- Tính thuế cho thuê nhà 2026 và ngưỡng miễn 500 triệu đồng — thuế phát sinh nếu cho thuê bất động sản đang sở hữu.
Câu hỏi thường gặp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính thế nào?
Chia diện tích thành ba phần theo hạn mức, nhân từng phần với giá đất theo bảng giá rồi nhân thuế suất của bậc tương ứng: 0,03% trong hạn mức, 0,07% cho phần vượt đến 3 lần và 0,15% cho phần vượt trên 3 lần hạn mức.
Hạn mức đất ở là bao nhiêu?
Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khác nhau giữa các địa phương và giữa nội thành với ngoại thành. Bạn tra trong quyết định về hạn mức giao đất ở của tỉnh nơi có thửa đất.
Giá đất tính thuế lấy theo giá thị trường không?
Không. Giá tính thuế lấy theo bảng giá đất của địa phương và giữ ổn định trong 5 năm, không điều chỉnh theo biến động giá thị trường. Vì vậy số thuế thường không đổi trong suốt chu kỳ đó.
Số thuế nhỏ có phải nộp không?
Số thuế phải nộp dưới 50.000 đồng một năm thì được miễn. Với thửa đất nhỏ ở khu vực có giá đất thấp, nhiều trường hợp rơi vào diện này và không phải nộp.
Chung cư có phải nộp thuế sử dụng đất không?
Có, tính theo hệ số phân bổ diện tích đất chung của tòa nhà cho từng căn hộ, không lấy thẳng diện tích căn hộ. Số thuế thường rất nhỏ vì diện tích đất phân bổ cho mỗi căn hộ không lớn.
Có nhiều mảnh đất thì tính hạn mức thế nào?
Người nộp thuế tự chọn một nơi để áp hạn mức, các thửa còn lại tính theo bậc vượt hạn mức với thuế suất cao hơn. Nên chọn áp hạn mức cho thửa có giá đất cao nhất để tổng thuế thấp nhất.
Căn cứ pháp lý
Số liệu trong công cụ này lấy từ các văn bản sau. Bạn tra bản gốc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật, Thư viện pháp luật hoặc cổng thông tin của cơ quan thuế.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 — thuế 2% với chuyển nhượng bất động sản và trường hợp miễn.
- Nghị định số 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ — mức 0,5% với nhà đất.
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính — biểu phí công chứng theo bậc giá trị hợp đồng.
- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các nghị định hướng dẫn — thuế suất theo hạn mức.
- Nghị định số 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất — tỷ lệ theo từng trường hợp đang chờ xác minh.
Cập nhật: 07/09/2026. Mọi thay đổi tham số đều được ghi lại tại nhật ký cập nhật luật thuế.