Đang tải công cụ…
Cho thuê mặt bằng và kinh doanh lưu trú nghe giống nhau nhưng áp hai tỷ lệ thuế khác nhau. Cho thuê bất động sản chịu 5% thuế thu nhập cá nhân, còn lưu trú chỉ 2%. Khai nhầm hình thức là bị truy thu phần chênh cùng tiền chậm nộp.
Hai hình thức, hai tỷ lệ
| Hình thức | Tỷ lệ TNCN | Tỷ lệ GTGT | Tổng |
|---|---|---|---|
| Cho thuê bất động sản | 5% | 5% | 10% |
| Kinh doanh lưu trú | 2% | 5% | 7% |
Chênh 3 điểm phần trăm nghe nhỏ nhưng với doanh thu 900 triệu đồng thì khác nhau 27 triệu đồng mỗi năm.
Ranh giới giữa hai hình thức
Ranh giới nằm ở dịch vụ đi kèm, không nằm ở thời hạn hợp đồng hay loại bất động sản.
- Cho thuê bất động sản: bạn giao chìa khóa, thu tiền theo kỳ, không phục vụ gì thêm. Khách tự lo mọi thứ trong thời gian thuê.
- Kinh doanh lưu trú: có dọn phòng, thay ga gối, lễ tân đón khách, phục vụ theo ngày hoặc theo đêm. Khách sạn, nhà nghỉ, homestay thuộc nhóm này.
- Cho thuê căn hộ theo tháng nhưng có dọn dẹp định kỳ và cung cấp đồ dùng thì có thể bị xếp vào lưu trú.
- Cho thuê nguyên căn dài hạn cho doanh nghiệp làm văn phòng vẫn là cho thuê bất động sản.
Ví dụ so hai hình thức
Cùng doanh thu 900 triệu đồng một năm:
| Khoản mục | Cho thuê bất động sản | Kinh doanh lưu trú |
|---|---|---|
| Doanh thu năm | 1.400.000.000 | 1.400.000.000 |
| Thuế TNCN | 20.000.000 | 8.000.000 |
| Thuế GTGT | 70.000.000 | 70.000.000 |
| Tổng phải nộp | 90.000.000 | 78.000.000 |
Thuế thu nhập cá nhân của cho thuê bất động sản tính trên phần vượt ngưỡng 1 tỷ với tỷ lệ 5%; của lưu trú cũng tính trên phần vượt ngưỡng nhưng tỷ lệ chỉ 2%. Thuế giá trị gia tăng thì bằng nhau vì cùng tỷ lệ 5% trên toàn bộ doanh thu.
Trường hợp đặc biệt
- Vừa cho thuê dài hạn vừa làm homestay: tách doanh thu theo từng hoạt động và áp tỷ lệ tương ứng. Không tách được thì cơ quan thuế áp tỷ lệ cao hơn cho toàn bộ.
- Cho thuê mặt bằng kinh doanh: vẫn là cho thuê bất động sản dù bên thuê dùng để buôn bán.
- Cho thuê kèm dịch vụ trọn gói: nếu có bảo vệ, vệ sinh, quản lý tòa nhà thì phần dịch vụ có thể phải tách riêng theo tỷ lệ ngành dịch vụ.
- Doanh thu dưới ngưỡng: cả hai hình thức đều được miễn thuế khi doanh thu cả năm không quá 1 tỷ đồng.
Khai đúng hình thức để tránh truy thu
Cơ quan thuế xác định hình thức theo bản chất hoạt động thực tế, không theo tên gọi trong hợp đồng. Đăng ký kinh doanh lưu trú nhưng thực chất chỉ cho thuê dài hạn, hoặc ngược lại, đều dẫn tới truy thu phần chênh.
Nếu hoạt động của bạn nằm ở vùng ranh giới, nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý trước khi đăng ký ngành nghề, vì chi phí sửa sai sau này lớn hơn nhiều.
Công cụ liên quan
- Tính thuế cho thuê nhà 2026 và ngưỡng miễn 1 tỷ đồng — trường hợp cá nhân cho thuê nhà thuần túy, không kèm hoạt động kinh doanh khác.
- Tính thuế hộ kinh doanh theo doanh thu và ngành nghề — cách tính chung cho hộ kinh doanh theo từng ngành nghề.
- Kiểm tra hộ kinh doanh có phải nộp thuế hay không — kiểm tra nhanh doanh thu đã tới ngưỡng phải nộp chưa.
- Bảng tỷ lệ thuế hộ kinh doanh theo từng ngành nghề — bảng tra cứu tỷ lệ thuế của tất cả ngành nghề.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê mặt bằng nộp thuế bao nhiêu?
Cho thuê bất động sản chịu 5% thuế thu nhập cá nhân trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng, cộng 5% thuế giá trị gia tăng trên toàn bộ doanh thu. Doanh thu cả năm không quá 1 tỷ đồng thì được miễn cả hai loại.
Làm homestay có khác cho thuê nhà không?
Khác về tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân. Homestay và các hình thức lưu trú áp tỷ lệ ngành dịch vụ là 2%, trong khi cho thuê bất động sản thuần túy áp 5%. Thuế giá trị gia tăng thì cả hai đều 5% trên toàn bộ doanh thu.
Làm sao biết mình thuộc hình thức nào?
Dựa vào dịch vụ đi kèm. Chỉ giao chìa khóa và thu tiền theo kỳ là cho thuê bất động sản. Có dọn phòng, thay ga gối, lễ tân đón khách, phục vụ theo ngày là kinh doanh lưu trú. Thời hạn hợp đồng không phải yếu tố quyết định.
Khai nhầm hình thức thì bị xử lý thế nào?
Cơ quan thuế xác định theo bản chất hoạt động thực tế chứ không theo tên gọi trong hợp đồng. Khai nhầm dẫn tới truy thu phần thuế chênh lệch, cộng tiền chậm nộp 0,03% mỗi ngày và có thể bị phạt vi phạm hành chính về hành vi khai sai.
Vừa cho thuê dài hạn vừa làm homestay thì tính sao?
Tách doanh thu theo từng hoạt động và áp tỷ lệ tương ứng cho mỗi phần. Nếu không tách được doanh thu thì cơ quan thuế áp tỷ lệ của hoạt động có mức cao hơn cho toàn bộ doanh thu, tức là bất lợi cho bạn.
Cho thuê mặt bằng cho doanh nghiệp có khác không?
Không khác về tỷ lệ thuế. Cho thuê cho cá nhân hay doanh nghiệp đều là cho thuê bất động sản với tỷ lệ 5% và 5%. Điểm khác là bên thuê là doanh nghiệp thường yêu cầu chứng từ đầy đủ để hạch toán chi phí.
Căn cứ pháp lý
Số liệu trong công cụ này lấy từ các văn bản sau. Bạn tra bản gốc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật, Thư viện pháp luật hoặc cổng thông tin của cơ quan thuế.
- Nghị quyết số 198/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân — bỏ thuế khoán và lệ phí môn bài với hộ kinh doanh từ 01/01/2026.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực 01/07/2026 — thuế thu nhập của cá nhân kinh doanh.
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, hiệu lực 01/07/2025 — phương pháp tính trực tiếp theo tỷ lệ trên doanh thu.
- Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính — tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo từng ngành nghề.
- Nghị định hướng dẫn thuế hộ, cá nhân kinh doanh — cách xác định doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ sàn thương mại điện tử khấu trừ, các tham số này đang chờ xác minh.
Cập nhật: 07/09/2026. Mọi thay đổi tham số đều được ghi lại tại nhật ký cập nhật luật thuế.