Tính thuế cho thuê nhà 2026 và ngưỡng miễn 1 tỷ đồng một năm

Cho thuê nhà chịu hai loại thuế cùng lúc: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, mỗi loại 5%. Doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống được miễn cả hai. Ngưỡng tính trên doanh thu cả năm, không chia theo tháng.

Công thức tính thuế cho thuê nhà

1. Cộng toàn bộ tiền thuê nhận được trong năm, kể cả tiền nhận trước cho nhiều năm nếu phân bổ vào năm đó.
2. So với ngưỡng miễn 1 tỷ đồng. Không vượt thì không phải nộp thuế nào.
3. Vượt ngưỡng thì thuế thu nhập cá nhân bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.
4. Thuế giá trị gia tăng bằng 5% tính trên doanh thu, không được trừ ngưỡng miễn.

Ví dụ tính thuế cho thuê nhà

Ở mức 480 triệu đồng, chỉ cần tăng giá thuê thêm 2 triệu đồng mỗi tháng là vượt ngưỡng và phát sinh ngay 35 triệu đồng tiền thuế. Đây là hiệu ứng bậc thang đáng lưu ý khi đàm phán giá thuê.

Điểm cần lưu ý về thuế giá trị gia tăng

Thuế thu nhập cá nhân chỉ tính trên phần vượt ngưỡng, nhưng thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu. Đây là lý do tổng thuế nhảy vọt ngay khi vừa vượt ngưỡng.

Cách tính thuế giá trị gia tăng trên toàn bộ doanh thu hay chỉ phần vượt ngưỡng là tham số đang chờ xác minh theo nghị định hướng dẫn. Công cụ hiện lấy cách tính trên toàn bộ doanh thu làm chính và hiện thêm con số của cách còn lại để bạn đối chiếu. Xem trang nhật ký cập nhật.

Trường hợp đặc biệt

• Cho thuê nhiều bất động sản: doanh thu cộng gộp của tất cả để so với ngưỡng, không tính riêng từng căn.
• Hai vợ chồng cùng đứng tên: doanh thu được phân chia theo thỏa thuận, mỗi người áp ngưỡng riêng nếu chứng minh được phần sở hữu.
• Nhận tiền thuê trước nhiều năm: doanh thu phân bổ theo năm tương ứng với thời gian cho thuê, không dồn hết vào năm nhận tiền.
• Kinh doanh lưu trú: khách sạn, nhà nghỉ, homestay có phục vụ dọn phòng và lễ tân thì áp tỷ lệ ngành dịch vụ, không dùng tỷ lệ cho thuê bất động sản. Xem công cụ so sánh hai hình thức.

Ai phải kê khai và nộp

Người cho thuê là người có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế. Hai bên có thể thỏa thuận bên thuê nộp thay, nhưng nghĩa vụ pháp lý vẫn thuộc người cho thuê.

Hồ sơ nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Kỳ kê khai có thể theo từng lần phát sinh hoặc theo năm, tùy cách thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

So với quy định 2025

Người cho thuê một căn hộ với giá dưới 83 triệu đồng mỗi tháng nay thuộc diện miễn thuế hoàn toàn, trong khi theo quy định cũ đã phải nộp từ mức 8,3 triệu đồng mỗi tháng.

Công cụ liên quan

• Tính thuế cho thuê mặt bằng và kinh doanh lưu trú — phân biệt cho thuê bất động sản với kinh doanh lưu trú, hai tỷ lệ khác nhau.
• Tính thuế hộ kinh doanh theo doanh thu và ngành nghề — khi hoạt động cho thuê gắn với kinh doanh khác của cùng một hộ.
• Tính thuế và phí khi mua bán nhà đất — tính thuế và phí khi bán chính bất động sản đang cho thuê.
• Kiểm tra hộ kinh doanh có phải nộp thuế hay không — kiểm tra nhanh doanh thu đã tới ngưỡng phải nộp chưa.

Câu hỏi thường gặp

Cho thuê nhà bao nhiêu tiền thì phải nộp thuế?

Doanh thu cho thuê cả năm vượt 1 tỷ đồng thì phải nộp, tương đương giá thuê trên khoảng 83,3 triệu đồng mỗi tháng nếu cho thuê đủ 12 tháng. Từ mức đó trở xuống được miễn cả thuế thu nhập cá nhân lẫn thuế giá trị gia tăng.

Thuế cho thuê nhà tính bao nhiêu phần trăm?

Thuế thu nhập cá nhân 5% và thuế giá trị gia tăng 5%, tổng 10%. Thuế thu nhập cá nhân chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, còn thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu của năm.

Cho thuê nhiều căn thì tính ngưỡng thế nào?

Cộng gộp doanh thu của tất cả bất động sản do một người cho thuê để so với ngưỡng 1 tỷ đồng, không tính riêng từng căn. Chia nhỏ hợp đồng nhiều căn để mỗi căn dưới ngưỡng không làm giảm được nghĩa vụ thuế.

Ai phải nộp thuế cho thuê nhà, chủ nhà hay người thuê?

Chủ nhà là người có nghĩa vụ kê khai và nộp. Hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng rằng bên thuê nộp thay, nhưng nếu thiếu thuế thì cơ quan thuế vẫn truy thu chủ nhà. Thỏa thuận này chỉ có giá trị giữa hai bên.

Nhận tiền thuê trước 2 năm thì tính thuế vào năm nào?

Doanh thu được phân bổ theo từng năm tương ứng với thời gian cho thuê, không dồn toàn bộ vào năm nhận tiền. Phân bổ đúng thường giúp mỗi năm không vượt ngưỡng miễn, trong khi dồn một cục có thể làm phát sinh thuế không cần thiết.

Cho thuê nhà có phải xuất hóa đơn không?

Cá nhân cho thuê nhà không phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng. Nếu bên thuê là doanh nghiệp cần chứng từ để hạch toán chi phí thì họ dùng hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán và chứng từ nộp thuế thay nếu có thỏa thuận nộp thay.

Căn cứ pháp lý

Số liệu trong công cụ này lấy từ các văn bản sau. Bạn tra bản gốc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật, Thư viện pháp luật hoặc cổng thông tin của cơ quan thuế.

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực 01/07/2026.
• Nghị quyết số 198/2025/QH15 của Quốc hội — ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ, cá nhân kinh doanh.
• Thông tư số 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính — thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân với hộ, cá nhân kinh doanh và hoạt động cho thuê tài sản.
• Nghị định hướng dẫn thuế hộ, cá nhân kinh doanh — cách xác định doanh thu tính thuế giá trị gia tăng, tham số này đang chờ xác minh.

Cập nhật: 07/09/2026. Mọi thay đổi tham số đều được ghi lại tại nhật ký cập nhật luật thuế.